天地源转让旗下3家物业公司！西安物企巨无霸诞生！

天地源股份有限公司宣布，计划将旗下三家物业公司转让给其实际控制人高科集团的全资子公司高科物业。此次转让完成后，西安物企市场将迎来一个巨无霸级别的企业——高科物业。天地源将西安天地源房地产开发有限公司、深圳天地源房地产开发有限公司、陕西天投房地产开发有限公司下属的西安天地源物业服务管理有限责任公司、深圳天地源物业服务有限公司、陕西天地源天投物业服务有限公司100%股权以3713万元的价格转让给高科物业。这三家物业公司合计在管面积达815.78万㎡，2023年的营收总额为2.96亿元，净利润639.18万元。其中，西安天地源物业是规模最大的，其在管面积为673.87万㎡，2023年营收2.57亿元，净利润313.71万元。转让的目的是为了聚焦房地产开发主业，优化产业结构，提升公司质量。此次转让对天地源2024年的营收、净利润将产生直接的影响，尤其是对亏损情况有较大影响。

高科物业在整合天地源旗下物业公司的同时，也对旗下的地产开发板块进行了整合，紫薇地产、高新地产、丝路国际金融整合成立高科地产，高科房产、高新保障房（城棚改）整合成立高新安居。整合后，高科地产定位发展养老服务产业、商业地产，高新安居则专注于保障性住房的投资建设和运营。同时，紫薇物业、高科物业、枫叶物业整合成了高科物业。值得注意的是，高科集团将持有的高新地产100%股权无偿划转给了高科地产，使其成为天地源的大股东。未来，高科地产是否有将其他资产注入上市公司的计划，值得持续关注。

根据天地源的交易公告，高科物业目前管理物业总面积2901.75万平方米，加上天地源此次转让的3家物业公司的815.78万㎡在管面积，高科物业的在管面积将达到3717.53万㎡，成为西安物企中的巨无霸。对比刚刚登陆港交所的经发物业在管面积1460万㎡，高科物业在管面积是经发物业的2.5倍。从营收角度看，高科物业、天地源此次转让的3家物业公司的营收总额为11.96亿元，远高于经发物业的8.62亿元。

然而，从服务单价、盈利能力来看，高科物业在住宅物业上占据较高比例，与在管面积中商业物业占比较高的物企相比，其盈利能力相对较低。在管面积最高的物企，如碧桂园服务、万物云，均超过9亿㎡，营收规模最大的也是碧桂园服务、万物云，分别为426.12亿元、331.83亿元。而净利润最高的华润万象生活，在管面积为3.7亿㎡、营收为147.67亿元。整体而言，上市房企、上市物企的市盈率在近几年大幅回调，但上市物企的市盈率仍然显著高于房企。例如，万科A的市盈率为8.13倍，万物云的市盈率为11.61倍；绿城中国的市盈率为4.7倍，绿城服务的市盈率为16.43倍……

与地产开发业务容易受到政策、市场环境影响而波动相比，物业市场相对稳定。作为西北地区第一家上市物企的经发物业，目前市盈率为11.37倍，市值6.24亿港元。在经发物业上市的背景下，高科物业是否有上市计划，目前未知。我们期待更多的陕西物企能登录资本市场，借助资本的力量发展壮大。